農地転用をするときに何を確認すべきか？

 

日本では自分の土地であっても農地は自由に利用できないようになっています。（農業以外で利用するな！となっています）

 

食糧自給率の問題であったり、食品を流通させるため可能な限り産地をばらけさせることが望ましい等の理由なようです。

 

農地法によって、これらが決まっています。

 

そんな農地ですが、農地ではなく宅地で利用したいニーズが一定数あるようです。

 

典型的な例が以下。

 

 

そんなときに、市町村に設置している農業委員会に農地を転用したい旨の届け出または申請をすることになります。

 

昨今は、空き家問題で家が余っていると言われていますが、新しく工場ができる土地は住宅等もない土地の安い地域であることが多いため、家を作りたいニーズが継続的に出るようです。

 

実際に農地転用をしようとする際に何を確認すべきか？をご説明します。

 

①その土地が市街化区域内か？市街化調整区内か？

 

まず確認すべきことは、農地転用をしたい土地が市街化区域か？市街化調整区域か？です。

 

字の通りですが、以下の特徴があります。

 

農地転用においても、転用したい土地が市街化区域であれば「届け出」で農地転用が可能になります。

 

届け出というのは、原則、決まった所定の書類を不備なく行政に提出したら、その時点でノールックで効力が発生するものです。

 

イチイチ審査されて許可・不許可とはなりません。（不備があるかないか？はチェックされると思いますが）

 

つまりは農地転用したい土地が市街化地域であれば、比較的簡単に転用ができるということです。

 

市街化調整区域であれば、農地転用の申請に加えて、都市計画法上においての許可も重ねて必要になるため、時間がよりかかり難易度も高くなることを覚悟せなばなりません。

 

そのためにまずは土地が市街化地域か？市街化調整区域か？をチェックする必要があります。

 

「都市計画図　〇〇市」等で調べることができます。

 

また「〇〇市　用途地域」で調べてもでてきます。

 

市街化地域には用途地域が決まっている

 

上記のように検索しても、市街化地域とはでてきません。

 

市街化地域は以下のような13種類に分かれており、これらの用途で表示されています。

 

出典；みんながほしかった宅建士の教科書

出典；みんながほしかった宅建士の教科書

 

例えば群馬県の県庁所在地の前橋市で調べると以下のようになっています。

 

出典：https://cityzone.mapexpert.net/ZoneMap?L=10201&N=%E5%89%8D%E6%A9%8B%E5%B8%82

 

これだと範囲が広すぎるため、農地転用したい土地ある地域をピンポイント調べていけば、その土地が市街化地域か？がわかると思います。

 

※役所等に電話して確認することももちろんできます。

 

②農地のランク(区分）を調べる（第2種・第3種農地か？）

 

農地には主に５つのランク(区分）があります。

一般的に①～③に分類されている農地は転用不可となるようです。

 

ゆえに自分が農地転用したい土地が④第2種農地・⑤第3種農地であることを確認すると良いと思えます。

 

これらは市役所に問い合わせをします。

 

転用によってどのくらい固定資産税が上がるか？

 

一般的には農地から宅地に転用すると、固定資産税が2倍程度にあがると言われています。

 

そのため、一応、転用すると毎年どれくらい負担が増えるのか？ということもチェックしておいて方が無難です。

 

あらかじめ想定しておかないと損したような気分になるからです。

 

こちらも市役所に問い合わせをします。

 

周辺の土地と境界線は明確になっているか？

 

宅地を立てる場合、どこに建物を建てるか？を境界線を起点に決めるようです。

 

そのため境界線が決まっていない場合は、測量をする必要がでてきます。

 

周りも農地である場合は境界線があいまいになっていることが多いようです。そのため測量が必要になります。

 

測量には40万前後の費用がかかることも多く、加えて、境界線を確定するために立ち合いが必要になるために日程調整等もあり1か月～2か月かかるのが通例のようです。

 

費用と時間がかかることなので、境界線についてもしっかりチェックしておきたいところです。