サブリース契約で気をつけなければいけないこと
サブリース契約はパッと聞いただけだど、不動産オーナーには良いことづくめの契約になっています。
サブリース契約とは、不動産オーナーが所有するマンション・アパート等を長期間、一定賃料で借り上げてくれる契約です。
この契約をすることで、不動産オーナーは最大のリスクである空室リスクをなくすことができると共に、それ以外の細かい事務手続きも丸投げすることができます。
不動産オーナーが受けるデメリットは、サブリース契約をすることで、通常の賃料より、少ない賃料しか入らないだけのように感じます。
これだけ聞いただけだと、良いことしかありません。
が実際には、サブリース契約は、上記に上げたような運用がされていないという現実があり、トラブルが多発しています。
※まっとうにサブリース契約をしてくれるところもあるようです。
が、問題になっている以上、サブリース契約には最大限注意を払わなければなりません。
何が問題になっているか？をご説明していきます。
目次
一定賃料で借りてくれなく、早々に賃料が減額される
契約では一定期間、一定賃料で借りる旨が明記されていても、減額される実態があるようです。
契約上で明記されるのに、そんなことは可能なのか？と思いますが、実際は可能なようです。
理由は借地借家法にあると思われます。
借地借家法は、本来、住宅を借りる人がむやみに追い出されることがなく、よっぽどのことがないかぎり賃貸物件に住んでいても良いという強力な法律です。
この借地借家法がビジネス展開するサブリース会社にも適用されます。
そのため、家賃を一定期間、一定料金で借りる契約を明記しているものを反故（なかったものに）しても問題とならないケースがあるようです。
何とも恐ろしいことです。
つまりは、サブリース契約をする段階では長期で〇〇円で借りますよと契約しながら、少したったら、賃料20％減額しますというのが、まかり通る場合があるようです。
不動産オーナーが裁判しても負けるケースがあるようです。
サブリース契約を不動産オーナーから解約できない
さらにめんどうなのが、サブリース契約を不動産オーナーから解約できないことです。
上記で記載したようにサブリース契約は借地借家法の保護を受けます。
借地借家法では、相当な理由がないかぎり、不動産オーナーから解約できないことになっています。
相当な理由とは以下を総合して判断されます。
出典；賃貸不動産経営管理の教科書
残念ながら、一定期間、一定額で借りると契約が履行されないというのでは相当な理由に当たらないという判例があります。
つまり、原則、サブリース契約をしたら、最後、家賃を減額されまくっても、不動産オーナーは飲むしかなく、契約満了まで続けなければならなくなります。
しかも、契約終了の1年前～6か月前にサブリース会社に契約解除する旨を通知しておかないと、契約が自動更新されることになりますので注意が必要です。
出典；賃貸不動産経営管理の教科書
サブリース契約が残った物件は売りたたかれる
家賃を減額されるは、契約を解除できないというのであれば、物件を売却してしまえと考える方も出てくると思います。
がサブリース契約が付いた物件は売却値段が通常の値段よりも売りたたかれることになります。
当たり前と言えば、当たり前ですが、誰もそんなめんどくさい契約が残った物件を買いたいとは思わないわけです。
※売れない・契約解除できない、かつ家賃を減額されるが法的に問題なし
サブリース契約は最初に説明したように、パッと見は良い仕組みに見えます。
ゆえに、多くの方が契約をした現状があります。
が、実際のところは借地借家方を逆手にとったヒドイ状況で運営されることがあるというのが実態です。
しかも法律的に問題なしと判定されることが大問題と思えます。
それを防ぐための規制が近年やっとできたと思われます。
サブリース会社のやりたい放題を防ぐ罰則：特定賃貸借契約の適正化のための措置等
一定期間、一定賃料で借りるという契約を反故したときに罰則を与えることが可能になったと思われます。
出典；賃貸不動産経営管理の教科書
誇大広告が禁止されるようになりました。
誇大広告とは契約時に提示していた賃料をむやみに下げることを意味にしていると考えることができます。
出典；賃貸不動産経営管理の教科書
そして、実際に誇大広告をしたとなると、6か月以下の懲役または50万以下の罰金という刑罰が下されるようになってきています。
出典；賃貸不動産経営管理の教科書
やっとこれらの罰則等が整備されるようになってきましたが、サブリース契約は闇が深い契約になるため、契約の際は慎重にすべきと思われます。
