不動産オーナーがサブリース会社に対抗するために理解しておくべき罰則規定

 

サブリース会社と不動産オーナーの間ではトラブルが多く社会問題化しています。

 

一番多いトラブルは、家賃保証が長期でされる前提で建物を建てたのに、早々に家賃を減額してきて話が違う！ということです。

 

契約書に家賃保証が明記されていても、借地借家法で契約に関係なしに家賃を減額しても良いとなっているため、不動産オーナーは泣き寝入りをせざるを得ない状況になってしまっています。

 

裁判をやってみても、契約内容よりも借地借家法が優先して適用されるため、不動産オーナーが負ける場合が多く社会問題化しました。

 

まさに法律を悪用した巧妙なあくどい手法です。

 

その事実を受けて、借地借家法では罰することができない、保証された家賃を減額する行為は、2020年12月から賃貸住宅管理業法が施行され、罰することができるようになっています。

 

この罰則規定をご紹介したいと思います。

 

その前に、サブリース問題について、知っている方も多いと思いますが、改めてざっくり説明させていただきます。

 

サブリースとは？

 

サブリースとは、簡単に言い換えると又貸しのことです。（↓参照）

 

出典；賃貸不動産経営管理士の教科書

 

 

通常は不動産オーナーが仲介する管理会社を通じて、入居者を見つけて契約するということをします。

 

少子化の昨今では、この入居者を見つけることが難しいわけです。

 

が、サブリース契約では、サブリース会社が、全室を一括で〇〇年家賃を保証して借り上げてくれます。

 

不動産オーナーからすれば、空室リスクを背負うことなく長期で賃貸できるわけです。

 

その代わり、建物を少し割高でサブリース会社が指定する業者を使って建ててね！というのが通常の流れです。

 

サブリース会社は建物を建てることで、ひとまずまとまった利益を得て、それを家賃保証の原資にするというビジネスモデルです。

 

 

サブリースの問題点～合法的に家賃保証が早々に減額される～

 

 

サブリース会社は、不動産オーナーに対して、

 

「うちの指定する業者を使って建物を建ててくれれば、〇〇年間、家賃保証して借り続けますよ！空室にはなりませんので、安泰です！面倒な事務手続きも私どもがすべてやります！」

 

というような家賃保証をしてサブリース契約の営業をしていきます。

 

契約書にも「〇〇年、家賃〇〇円で借ります」と明記されることも多く、安心感があります。

 

が実際は、約束通りに賃料が払われず、早々に家賃の減額がされます。

 

契約書に書いてあるのに、それを無視して家賃の減額をしてもいいのか？と理不尽に思います。法律を知らなければ、詐欺ではないか？とも感じて当然です。

 

が、不動産の賃貸借においてもっとも強い法律である借地借家法で契約内容にかかわず減額して良いと明記されます。

 

借地借家法32条1項

 

1. 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

 

出典：https://ja.wikibooks.org/wiki/%E5%80%9F%E5%9C%B0%E5%80%9F%E5%AE%B6%E6%B3%95%E7%AC%AC32%E6%9D%A1

 

 

実際に契約時にした長期の家賃保証の約束が無視されて、早々に家賃の減額されたことに対して裁判になっても、不動産オーナーが負ける場合はほとんどです。

 

つまりは法律を熟知していないと、サブリース会社にいいようにやられてしまうわけです。

 

これがサブリースでトラブルになるケースの代表例です。

 

サブリース問題を改善するべくしてできた賃貸住宅管理業法(2020年12月～施行）

 

このおかしい状況を改善するために、賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）が2020年12月から段階的に施行されました。

 

要は、家賃保証をしておきながら、早々に賃料を減額することに罰則を与えることが可能になりました。

 

賃貸住宅管理業法を理解しておくことがサブリース会社に対抗する手段になります。

 

しっかり賃貸住宅管理業法を頭に入れておく必要があります。

 

家賃保証の契約を無視して減額した場合にサブリース会社に適用される罰則とは？

 

 

サブリース会社と不動産オーナーの間で約束した〇〇年の家賃保証を早々に減額した場合に適用される罰則は下記です。

 

↓6か月以下の懲役もしくは50万以下の罰金が適用されます。

 

出典；賃貸不動産経営管理士の教科書

 

 

故意に事実を告げない行為とは？

 

故意に事実を告げないということは以下で、具体例が書かれています。

 

出典：賃貸不動産経営管理士の教科書

 

将来に賃料の減額リスクがあることを伝えないことは、故意に事実を告げない行為に該当する説明がされています。

 

ゆえに、6か月以下の懲役もしくは50万以下の罰金が適用される可能性が高いと言えます。

 

故意に不実のことを告げる行為とは？

 

 

故意に不実のことを告げる行為として、以下で具体例が例示されています。

 

 

出典：賃貸不動産経営管理士の教科書

 

借地借家法で家賃減額が可能にもかかわらず、将来にわたって家賃を保証されると伝える行為と書かれています。

 

 

ズバリ、サブリースで社会問題化された家賃保証問題に対して、法律で罰することができる規定が2020年12月よりスタートしていることがわかります。

 

他にもいくつか罰則規定はありますが、とりあえずとして、この罰則規定を理解しておくと、サブリース会社に対する対抗がしやすくなると思います。