築古の空き部屋を借りられやすくする方法を考えてみる
日本では空き家が増えて続けており、社会問題化しています。
そこで、あくまで頭の中の机上の空論レベルですが、こうしたら少しは空室が埋まりやすいのではないか？ということを考えてみました。
実際にやっているわけではないので、まさに机上の空論です。
そのことを理解していただいた上で興味がある方は読み進めてください。
空き家は築古物件であることがほとんどです。（築20年以上～）
私の感覚だと築15年くらいまでならギリ借りられやすい状況と思います。
が15年以上経つと、建物の作り、設備、付属品等が時代遅れになりガチです。
そのため、まあまあの生活をしたいと思う大多数の人は、借りなくなる現状がおきてくると考えられます。（私見です）
付属品を変えたり、リフォームしたりしても、やっぱり古さは残ってしまうものです。
多くの場合は空室を埋めるために家賃を下げるということをすると思います。がそれでも空室が埋まらないのが現在だと思います。
安さよりも快適に住むことを優先すると思うからです。
反応するのは、純粋に家賃を払う負担を少しでも少なくしたいという所得の低めの人だと思います。
その場合は貸すことはできても未払い等の別の問題もでてくる可能性も高まり、得策とは言えないと思えます。
以上のことから、築15年～を超えてきた物件については、賃貸をする対象・賃貸の仕方を変える必要があるのではないか？と思っています。
具体的にどうするか？というと
個人事業や法人の事務所にも利用できるSOHO型として貸す
ということが一つの解決策になるのではないか？と思っています。
SOHO型とは、「Small Office Home Office」の略で、要するに普通の賃貸の1部屋を事務所として利用してもいいよ！という条件で貸すことです。
そうすることで、築古の物件をソコソコ所得がある層に貸すことが可能になるのではないか？と考えています。
何故そうした方が良いか？の理由を以下でご説明していきます。
事業をやる人は自宅で登記・登録をしたくない
2022年現在では、経済情勢の不安定さから副業全盛の時代です。
サラリーマンであっても副業している人が多いのが実情です。副業禁止の会社であったとしても配偶者や親族を社長・代表にして事業をする方法もあり、多くの人が稼ぎの多い・少ないは別にして副業をやっていると思います。
ある日、副業でやっていた収入が本業を超えてくる時がでてきます。
そんなときに、本格的に事業化するとなると、個人事業なら開業届け、法人なら登記が必要になってきます。
そして、代表者の氏名・住所が公開されるということがでてきます。
特に現在住んでいる住所が公開されるとなると、誰かに恨みを買うようなことやトラブルが起きたときに時間不問で自宅に訪問される恐れがでてきます。
嫌がらせを受ける可能性もでてきます。
そのため、公開される住所は自宅とは別の場所にしたいというニーズが結構あります。
その際に、自分が住むわけではないので、古くてもかまわないという発想になると思えます。
事務所として正式に借りると高い
わざわざ、築古の空き部屋を借りないで事務所として普通に借りればいいじゃないか？と思うかもしれませんが、事務所として借りると賃料がかなり高いです。
しかも、保証金を6か月程度は積まなければいけないことが多いです。
普通の賃貸物件を借りた場合の４～5倍は賃料がかかると思ったほうが良いです。
そうなるとわざわざ自宅住所を公開させたくないためだけに、事務所を借りるということは現実的ではなくなるわけです。
SOHO型の賃貸物件が少ない
普通に貸す賃貸物件は世の中にゴロゴロしています。
がSOHO型の事務所として使っても良いよ！という物件はほとんどありません。
そうなる理由は以下だと私は思っています。
・消費税が発生する可能性がある
・SOHO型で貸す知識がない
宅地として貸すと固定資産税は安くなり、消費税は非課税という税制上のメリットがあります。
そのため、多くの不動産は宅地として貸す前提にマニュアル的なものが作られています。
不動産会社に行ってSOHO型の物件を探していて借りたい旨を話しても、理解できていない方が多いです。
以上のような要因があり、SOHO型で貸そうという物件がニーズがあるにもかかわず少ないというのが現状だと私は思っています。
※SOHO型で貸すのに勝機があるのでは？
築古の賃貸物件はSOHO型（事務所利用可能）にして賃貸すると、借りる人が増えると私は考えています。
理由をまとめると以下です。
・副業をやっている人は、自宅ではない別の住所で公開をしたいニーズがある
・事務所で借りると賃料がバカ高い
・事務所利用可能の物件が少ない
こういう副業をやっている人の事務所登録用として物件を賃貸するようにすれば、築古に物件であっても、ソコソコお金を持っている層が借りてくる可能性があると思えます。
築古物件の賃料を安くして、とりあえず空室を埋めるという作戦をとると、所得の少ない人を引き付ける可能性があり、その後の未払いリスクがでてきてしまいます。
狙うのであれば、ソコソコ所得がある層をねらった方がリスクが少ないと思え、そういう層は自宅として利用するよりも事務所利用を望んでいると思えます。
具体的にどういう条件が良いかの考えは以下で書いています。
