賃貸不動産経営管理士に合格できる知識を持つとどんなことがわかるようになる？

 

R4の賃貸不動産経営管理士の合格証書が本日（2023.1.11）届きました。

 

↓現物です。

 

 

 

賃貸不動産経営管理士は、なかなか変わった試験だったと思います。

 

というのも国家資格化されてから数年の試験なので、難易度が不安定で定まっていなく、対策の立てにくい試験だからです。

 

通常は、〇〇すれば合格するっぽいという勝ち筋の勉強のやり方が公開されている試験がほとんどです。（合格率10％以下の試験は除く）

 

が賃貸不動産経営管理士に限っては、過去の合格法をマネすると難易度が不安定ゆえに高確率で不合格になる試験になっているのが特徴でした。

 

適正難易度の過去問の蓄積もないため、対策が極めて立てにくく、合格率以上に勉強しにくい試験と思えます。

 

そんな賃貸不動産経営管理士ですが、合格するとどのくらいの知識を得ることができるか？をご紹介したいと思います。

 

※私は不動産に関して、ほとんど知識がない状態で賃貸不動産経営管理士を勉強しました。

 

不動産オーナーは、思ったよりも稼げないことが法律面からわかる

 

不動産オーナーというと一般的にはお金持ちのようなイメージがないでしょうか？

 

が賃貸不動産経営管理士を勉強すると、不動産オーナーは思ったより稼げていないであろうことがわかってきます。

 

一般的には、不動産は土地に宅地を建てて住居として貸す場合が多いと思います。

 

その場合は、借地借家法という超強力な借り手有利の法律が適用されることになります。

 

借地借家法では、不動産オーナー＝金持ちで社会的強者、借り手＝貧乏人で社会的弱者とみなします。

 

そのため、貧乏人で社会的弱者である借り手に有利になっています。

 

具体的にどういうことが適用されるか？というと以下です。

 

など、不動産オーナーにとっては極めて都合の悪い内容になっています。

 

新築物件ならあまり問題は起きにくいでしょうが、築古になってくると、家賃が下がるため、所得水準の低い人が入居してくる可能性が高くなります。

 

そうなると、家賃滞納や夜逃げっぽいことも起きやすく、上記の被害を被りやすいことが想像できます。

 

少子高齢化の日本の現状を踏まえれば、稼ぎにくいだろうことがわかります。

 

※これを防ぐためには家賃の保証会社をいれることが有効です。家賃の保証会社の費用は借主負担なるのが通常なので、不動産オーナーは負担なしでリスクヘッジすることができます。

 

が、昔の不動産オーナーは知らない人も多いようで、保証会社が入っていない賃貸物件も多く見つけることができます。

 

そういう借地借家法の存在をガッツリと賃貸不動産経営管理士試験の勉強ですることになります。

 

たぶん高度成長期のころは、良かったのだと思います。

 

今でも稼ぐことはできると思いますが、相応の経験とノウハウや知識がないと、ハウスメーカーと銀行を儲けさせるだけになってしまうでしょう。

 

 

敷金で使われる原状回復費用の内訳が理解できるようになる

 

賃貸物件を退去するときに、原状回復して返します。

 

その際の費用を敷金で充当されるケースがほとんどだと思います。

 

この原状回復にも定義があります。

 

借りた前に戻すことではありません。経年劣化は回復させる必要はなく、過度に汚したり傷つけた場合に原状回復させる必要があります。

 

私は賃貸不動産経営管理士を勉強する前は、原状回復＝借りた前の状態に戻すことと誤認していました。

 

適度に掃除をして普通に生活していた場合は、理論上、原状回復費用は「０」でかかりません。

 

これもかかる場合の事例が細かく例示されています。

 

でも通常は原状回復費用がかかり、敷金が減額されて戻ってくることがほとんどだと思います。

 

理由は、不動産オーナーがあまり儲かっていないため、少しでも原状回復費用をもらおうとしているからと思われます。(※個人的な思い込みです）

 

ある意味「ここで原状回復費用を多くとれること」が、不動産管理会社の腕の見せ所みたいになっていると想像できます。

 

ということも賃貸不動産経営管理士を勉強していると見えてきます。

 

不動産に関する税金についても基礎的なことを理解できるようになる

 

固定資産税を勉強すると、なぜ世の中に宅地が多いか？も理解できるようになります。

 

社会問題化している空き家問題もなぜ空き家が増えるのか？の理由もわかるようになります。

 

マンションやアパートでも、貸すのが住居用ばかりなのを不思議に思いませんでしょうか？

 

2023年1月現在で、世の中は副業ブームというか、副業を推奨されています。事務所登記できる賃貸物件を求める人が多いと想像できます。

 

実際に私は行政書士を開業しようとして事務所を探しますが、事務所可の物件はかなり少ないです。

 

住居用ではニーズはなくても、事務所としてならニーズがあるにもかかわらず事務所可の物件がない理由の一つが「固定資産税」です。

 

事務所用で賃貸すると固定資産税が最大で6倍になります。

 

加えて、消費税もかかってくる可能性がでてきます。

 

そうなった場合の対応ができない、わからない、わかるけど面倒という理由で、貸すのが住居用ばかりになっているであろうこともわかってきます。

 

たぶん、事務所として貸した場合にどうやって対応していいかわからないという人が多いと思います。

 

私は起業した当初、事務所登録可能の物件を借りた不動産屋を3件回りましたが、そのうちの2件は、「事務所可能で貸すってなんですか？」と聞かれ、全く理解していませんでした。

 

1件は30歳後半の中堅社員でしたが、それでも理解していませんでした。

 

その時は私も、事務所目的だと借りにくいのかな？くらいに思っていたくらいでしたが、知識をもってくると固定資産税などの税金がネックになっている可能性が高いことが理解できるようになってきます。

 

つまりは賃貸不動産経営管理士試験を勉強すると、そのあたりの基本的なことが理解できるようになってきます。

 

勉強時間にして、150時間くらいですが、賃貸不動産経営管理士を勉強して、以上のようなことが見えてきたというのが私の経験です。

 

勉強前は、不動産に関してはド素人と言える状態でしたが、賃貸不動産経営管理試験合格後は、おそらくセミプロと言ってもいいくらいの知識レベルになれていると実感を持つことができます。