部屋を明け渡すときの敷金はどれくらい返ってくるか？の基準とは？～現状回復ガイドライン～
借りた部屋を返すときに、原状回復費用として敷金から一定額を引かれて戻ってくることがほとんどです。
原状回復のルールを理解されていますでしょうか？
少し前の無知の状態の私は、退去時の費用は借りていた部屋をクリーニングする費用を負担しているもので当然に支払うものと思い込んでいました。
が、実際は違うことがわかりました。
この原状回復には国土交通省がガイドラインを設けています。法的な拘束力はありませんが、一般的な基準を公表しています。
どういう場合に借主が費用を支払うか？が示されています。
どういう場合か？というと以下の場合です。
・善管注意義務違反で消耗、棄損した場合
・通常の使用を超えるような使用で消耗、棄損した場合
要は、普通に使用している場合は費用はかからない可能性があるということです。
一方で不動産オーナーからすれば、少子化の現代では空室を埋めることが難しくナカナカ収益を上げられないため、少しでも現状回復費用を借主から取りたいと考えるのが通常でしょう。
そして、部屋の明け渡しに立ちあう不動産管理会社は不動産オーナーの味方なので、当然に少しでも多くの原状回復費用を借主から取ろうとしてきます。
通常の使用を超えるような使用という曖昧な基準で、費用負担を借主に求めるとトラブルになりやすいのが当然とも言えます。
そんなときに国土交通省が公表している原状回復ガイドラインを理解しておくことが役に立つと思えます。
目次
そもそも原状回復とは？
現状回復とは以下のように国土交通省で示されています。
現状回復は、賃貸人が借りた当時の状態に戻すことではない
出典：国土交通省 原状回復ガイドライン
具体的にどういうときに原状回復が必要になるかというと冒頭でも書きましたが国土交通省の言葉にすると以下です。
原状回復を「賃貸人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃貸人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用を賃貸人の負担とする。
そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は賃料に含まれるものをする。
出典：国土交通省 原状回復ガイドライン
経年劣化や通常の使用による損耗等の修繕費用は賃料に含まれていると明記されています。
要は、通常ではない使い方をして破損・汚れた場合に借主が原状回復費用を負担するというのが国土交通省のガイドラインで示されています。
このことを理解しておく必要があります。
実際に通常ではない使い方をした場合の原状回復の負担割合については以下のようになっています。
貸主（不動産オーナー）が負担するとされるもの
貸主（不動産オーナー）が負担されるとされているものは、通常生活していればそうなるでしょ！というレベルのものや、次の入居者のためにされる修繕であるように思います。
例示されているものは以下です。
・家具等の床などのへこみ
・畳の変色
・冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ
・壁のポスターのあと
・下地ボードの張替えが不要な画鋲の穴
・エアコン設置の壁のビス穴
・網戸の張替え
・全体のハウスクリーニング
・エアコンの内部洗浄
・台所、トイレの消毒
・浴槽、風呂釜等の取り換え
出典：賃貸不動産経営管理士の教科書
以上のもので、退去時に費用を請求された場合は、本来は貸主（不動産オーナー）が払う費用なので、どういう根拠で借主が費用を負担するのか？を聞いた方が良いと思えます。
貸主（不動産オーナー）と借主が割合で負担するもの
すべては網羅できませんので、一部をご紹介させていただきます。
耐用年数を6年として計算するもの
・カーペット
・クッションフロア
・壁(クロス）
は耐用年数を6年として6年で価値が０となる直線を引いて、残存価値分を負担分として計算をします。
タバコを吸って、壁が汚れて張替える場合になったときは、張替え費用を全額負担するのではなく、経年劣化分を考慮して計算します。
張替え費用に6万かかる場合に、その壁が張り替えてから3年経過していたなら、借主が負担する費用は半分の3万で良いことになります。
建物の耐用年数で計算するもの
フローリングは全体を張り替える場合は、建物の耐用年数から負担割合を計算します。
建物耐用年数は以下になっています。
・木造 22年
・軽量鉄骨造 19年
・鉄骨造 34年
・鉄筋コンクリート造 47年
・鉄骨鉄筋コンクリート造 47年
※フローリングは一部を張り替える場合は㎡単位で経年劣化は考慮されません。
借主が負担となる場合
細かいですが、ざっくりでも頭にいれておくと良いと思います。
・借主の過失によるシミ、カビ
・冷蔵庫下のカビ跡
・畳、フローリングの色落ち
・台所の油汚れ
・結露放置によるカビ、シミ
・たばこのヤニ、におい
・下地ボードの張替えの必要な画鋲穴
・クーラーの水漏れ放置による腐食
・天井に直接つけた照明器具の跡
・ペットによる柱の傷、におい
・落書き
・コンロ、換気扇の油汚れ
・風呂等の水アカ・カビ
・不適切な手入れによる設備の棄損
・庭に生い茂った草
・通常の清掃が実施されていない場合のクリーニング
出典：賃貸不動産経営管理士の教科書
実際に私も以前の退去の際に立ち合いで言われたのが、台所の油汚れを指摘されました。
また引越しがギリギリになりすぎて、最後の掃除ができなかったことを伝えたら、その分清掃費用をもらいますと言われたのを思い出しました。
今思うと上記の具体例に沿っていますので、ボッタくられたと思いきや、まっとうなに管理業者の仕事をしていたんだなと理解できました。
必要以上に費用を請求する場合は「特約」が必要で現実的には難しい
退去時の費用は通常では想定できない汚れや傷を原状回復させるためのものです。
それ以外のために不動産オーナーは費用を借主に請求してはいけないのか？というと可能になっていますが、現実的には難しいと思えます。
なぜならば、以下の要件を満たさないと請求してはダメとなっているからです。
出典：賃貸不動産経営管理士の教科書
通常より多く負担してもいいよ！という借主はほとんどいないと思えるからです。
以上を踏まると借りた部屋を返す際に支払う費用は、通常の使用でない利用で部屋を汚した場合に発生するものだということが理解いただけるかと思います。
この辺りが理解できていると敷金の清算が比較的スムーズにいくのではないでしょうか？
