館林支部の市街化調整地域区内の農地転用についての研修に参加してみた。

 

先日、私が所属する館林支部の研修会に参加させていただきました。

 

 

内容は「農地転用」についてです。

 

具体的な内容は、市街化調整地域区内の農地転用についてでした。

とてもわかりやすく大変勉強になりました。

 

無料でしたが、超有料級であったと思います。

 

行政書士開業前は、実務知識どうするんだ問題が合格者の一つの悩みになります。

それに関する回答の一つは、開業して、行政書士会が開催する研修会に参加するということだと思います。

 

たぶん、行政書士会が開催する研修が充実していることを知らない受験生は多いと思えます。

すでに開業している人で、そういう発信をしている人がほとんどいないからです。

 

参加した感想をご紹介させています。

 

実務知識が欲しい方で事務所家賃がないなら、速攻で開業すべし

 

行政書士として開業し、活動するには入会費30万や年会費8万くらいかかります。

この金額が大きいと開業をためらう人をマレに見かけますが、そこはケチケチしない方が良いでしょう。

 

※事務所家賃がかからない状態で開業できるのが前提です。

その場合であれば、おおむね初年度38万で翌年以降8万程度の支出で済みます。

そこまで大きい負担ではないでしょう。

 

事務所家賃が別途かかるなら、ランニングコストが大きくなるので、その場合は慎重に吟味すべきと思います。

 

速攻で開業した方が良いと思う理由の１つが、上述したように行政書士会が開催する研修に参加できるようになるからです。

他にもありますが、ここでは言及は控えます。

 

今回の研修の内容は「市街化調整区域での農地転用」の具体的な事例

 

私が今回参加したのは、支部の研修会です。

 

内容は、「市街化調整地域区内の農地転用」についてでした。

農地転用は「市街化区域」であれば、申請ではなく届けになるために、あまり難しくないとされています。

 

が、市街化調整区域となると、原則、開発するな！というの地域です。

簡単には申請しても許可が折りにくく、難易度があがります。

 

実務書などの本で学ぶこともできますが、通常は一般的なことに留まります。

お客様から依頼を受けた場合はレアケースになっている場合が多いと思えます。

 

そんなときに、「こんな事例があって、こういう問題があって、それをこう解消した」という事例が値千金になりえます。

この手の情報は、基本、実務書では手に入りません。

 

実際に自分で経験するか、他人から直に事例を聴くしかありません。

が、開業して間もないときは、通常は人脈がないため他人が事例を聴くことはできません。

 

開業してさえいれば、こういう事例発表会的な研修に人脈がなくてもアクセスできるようになるわけです。

そのことを考えれば、入会費30万や年会費8万くらいは安いものでしょう。

 

農地転用の一部の業務は宅建の知識がないとキツイと思える

 

農地転用は、直接的には農地法が適用されます。

 

その農地法自体は結構簡単です。

宅建での試験科目になっていますが、得点しないといけない易しい難易度の分野とされています。

 

が問題は農地法だけで終わらない点です。

 

あまり開発するなという市街化調整地域で農地を別の用途に転用するとなると、開発許可が必要になってきます。

加えて、建物を建てるなら建築基準法に絡む許可も必要になります。

 

調べればわかることでもありますが、宅建の知識を有していないと、書かれている法律用語がかなり意味不明になると思えます。

日本語で書いてあっても、その言葉の意味がわからない状態になりやすいと思えます。

 

農地転用はミスったときのダメージが大きい

 

もう一つは、見切り発車や顧客と十分な連絡を取らない状態で業務を進捗されると、クレームになる確率が高そうに思えます。

 

結構な費用をかけて農地転用の準備をした後に、「実は、もう〇〇〇万かけないと無理っぽいです。」という状況が発生する可能性がありえます。

 

研修を受けて事例を聞いている限りでは、相応の知識・経験をした後にしないと、結構な確率で上記のようなケースに遭遇するように思えます。

 

万全を期すなら、そうなった場合も柔軟に対応できるような一定の知識をこのような研修を使って集めておくべきに思います。

 

市街化区域の農地転用なら良いですが、市街化調整区域の農地転用は、難易度が高いように感じます。